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Hipoteca

A hipoteca é uma garantia real que confere ao credor o direito de ser pago com prioridade face a todos os outros credores que não beneficiem de privilégio creditório especial ou prioridade de registo. A venda poderá ocorrer em leilão e incide sobre certos bens imóveis ou bens móveis equiparados (automóveis, navios e aeronaves).

 

tipos

Voluntária –  resulta de um acordo entre a instituição de crédito e o indivíduo que pede o empréstimo;
 Judicial – em que o credor obtém sentença contra o devedor
Legal – a própria lei considera necessário que algum devedor garanta o pagamento da sua dívida através de hipoteca.

caraterísticas da execução hipotecaria

  • O registo não transfere o imóvel para o credor, apenas estabelece que o imóvel em questão constitui garantia de um empréstimo e que pode ser executado no caso de incumprimento.
  • Baseia-se em um titulo executivo que é um documento revestido de força probatória plena – escritura publica
  • A penhora da coisa hipotecada começa, independente de nomeação, pelos bens que incide a garantia.
  • Segue os termos da ação executiva ordinária. Convocação do credores com garantia real e os credores privilegiados.

 

Ao contrário do penhor, que é um direito real de garantia sobre bem móvel, a hipoteca é um direito real de garantia que afeta um bem imóvel para o cumprimento de uma obrigação.

 

O registo

A hipoteca tem de estar registada na Conservatória de Registo Predial respectiva para ser eficaz, inclusive em relação às partes.

Poderá pedir o registo predial online:
https://www.predialonline.pt/PredialOnline/FRM001RPOLCP_input.action

 

O Cancelamento

Após o pagamento total do empréstimo, o banco emite um documento em que renuncia à hipoteca que foi constituída a  seu favor (“distrate da hipoteca“).  Este documento declara liquidada a dívida, deixando o banco de exercer quaisquer direitos sobre a casa.

Este deve ser entregue pelo proprietário na Conservatória do Registo Predial, para efeitos de cancelamento do registo hipotecário.

Todo o processo acarreta custos, em termos de taxas cobradas pelo banco, notário/solicitador e o registo, dependendo de cada banco e de cada caso.

 

Imóvel com hipoteca pode ser penhorado por outros credores?

A casa pode ser penhorada pelos credores mesmo com hipoteca, o que acontece é que ela têm prioridade sobre as penhoras ou seja em caso de venda a receita 1º liquida a hipoteca e as “sobras” liquidam as penhoras.

 

Compra de apartamento com hipoteca bancaria?

A pessoa a quem vai comprar a casa terá que informar o banco com um período definido de antecedência, informando da data da escritura. No acto da escritura deverá o banco dele entregar-lhe o distrate da hipoteca (documento que comprova o seu levantamento ) contra a entrega do seu pagamento.

Confirme com base na descrição predial, os registos e outros tipos de onús que o imóvel possa ter, tais como penhoras. Havendo penhoras para além da hipoteca, estes credores têm de ser pagos também.

Poderá emitir dois cheques bancários, um a favor do banco com o valor em dívida e outro com o restante para o vendedor
No dia da escritura deverá estar o vendedor, o comprador e o representante do banco. O Notário ou a conservatória fará de imediato o registo do cancelamento da hipoteca.

 

Como é que os bancos retomam as casas que financiaram?

Os bancos podem retomar os imóveis aos quais concederam crédito através de duas vias, judicial ou extrajudicial.

Na via extrajudicial, a entrega do imóvel ao banco acontece através da figura jurídica da dação em pagamento. Neste caso, o proprietário que não conseguiu cumprir o pagamento das prestações devolve o imóvel ao banco, podendo dar-se a liquidação integral ou parcial da dívida, consoante a avaliação que o banco faça do imóvel nesta fase.

Na via judicial,  banco pode também mover um processo de execução do imóvel pela mora do pagamento das prestações do crédito à habitação, em que há penhora e é promovida a venda. O banco faz então uma proposta para lhe ser adjudicado o bem, o que acontece por ter a hipoteca.

Por ultimo, também na via judicial, um credor ou o próprio proprietário pedir a insolvência, o banco faz a reclamação do seu crédito e também aqui pode haver liquidação dos bens do insolvente. Neste caso, o banco, se tiver interesse nisso, faz uma proposta de compra e é-lhe adjudicado o bem, mais uma vez tendo em conta a garantia dada pela hipoteca.